עוגן נדל"ן מניב בע"מ נ' לים בע"מ

החלטה

החלטה תישלח לצדדים.

ניתנה והודעה היום ז' טבת תשע"א, 14/12/2010 במעמד הנוכחים.

צחי אלמוג, רשם

החלטה

המשיבה הגישה כנגד המבקשת תביעה בסדר דין מקוצר על סך 464,560 ₪ וזאת בגין תביעה לפיצוי מוסכם בנכס אותו שכרה המבקשת ברח' הברזל 6 ברמת החייל. בטרם הליך זה הגישה המשיבה כנגד המבקשת תביעה לסילוק יד ביום 30.11.09 וביום 29.4.10 הגיעו הצדדים להסכמה שקיבלה תוקף של פסק דין כי המבקשת תפנה את המושכר עד ליום 30.6.10 וכי כל צד רשאי להעלות את תביעותיו הכספיות כלפי זולתו.

המשיבה טוענת כי בהתאם להסכם השכירות, היתה תקופת השכירות מיום 1.1.08 ועד 31.12.09 כאשר ניתנה למבקשת אופציה להארכה עד יום 10.7.12. אופציה זו היתה מותנית בכך שתינתן הודעה בכתב על הכוונה לממשה לא יאוחר מיום 2.9.09 והמשיבה טוענת כי המבקשת הודיעה לה על כך רק ביום 19.10.09 באמצעות דואר אלקטרוני, ומכאן שלא עמדה במה שנקבע בהסכם לעניין צורת ההודעה. על כן טוענת המשיבה בכתב התביעה כי אי פינוי המושכר עד ליום 31.12.09 מהווים הפרה של הסכם השכירות ולפיכך יש לפסוק פיצויי הפרה בהתאם למנגנון שנקבע בהסכם השכירות.

הסכום הנתבע לאחר קיזוז סך של 92,912 ₪ ששולמו למשיבה ע"י המבקשת בסמוך ליום 29.4.10.

המבקשת טוענת כי בין יתר הזכויות שעמדו לרשותה עפ"י הסכם השכירות עמדה גם הזכות להאריך את תקופת השכירות עד ליום 10.7.12. עוד היא טוענת כי בנסיבות שיובאו להלן לא היה כל מקום והתייתר הצורך לתת למשיבה הודעה בכתב על מימוש זכות הברירה, שהרי הוסכם בין הצדדים עוד הרבה לפני 2.9.09 שתקופת השכירות מוארכת עד לסיומה. בעניין זה הפנתה המבקשת לטענות שהועלו בתצהיר שהוגש בתמיכה לבר"ל שהוגשה כנגד תביעת הפינוי ועיקרן הן:

סמוך לתום תקופת השכירות המקורית, קרי 31.12.09, התנהלו בין הצדדים מגעים הכרוכים במעבר של מחלקה של המבקשת למושכר אשר היתה כרוכה בעלות של כ – 100,000 ₪ ולא היה עולה על דעתה של המבקשת להשקיע עלויות שכאלו למספר חודשים ספורים שלאחריהם יהא עליה שוב להשקיע עלויות במעבר בהיקפים כספיים נכבדים. כמו כן, עוד לפני תקופת תום השכירות, היתה אמירה ברורה ומפורשת מצד נציגי המבקשת, כי היא מתכוונת לממש את האופציה להאריך את השכירות במושכר. כך למשל בין הצדדים נוהל מו"מ בעניין חיובי חשמל לעתיד והמבקשת טוענת כי לא היה שום הגיון בהשקעת משאבי זמן וכסף בנושא זה, אלא לתקופת האופציה שכן תקופת השכירות המקורית עתידה היתה להסתיים בעוד חמישה חודשים בלבד, כלומר, שני הצדדים ידעו כי מדובר על מנגנון לבדיקת חיובי חשמל לאחר מימוש האופציה על ידי המבקשת, על בסיס ההנחה שבדעתה לממש אותה. באשר להודעת הדוא"ל שנשלחה ביום 19.10.09 למשיבה, טוענת המבקשת כי מדובר היה בתזכורת בלבד לעניין תקופת השכירות הכוללת, שכן לאור ההבנות והדיבורים שקדמו לה לא היתה צריכה המבקשת לעשות פעולה נוספת כלשהי. עוד טוענת המבקשת כי המשיבה מתעקשת על הצורה של מימוש הזכות ולא על המהות וכי למעשה הארכת השכירות הוסכמה עוד הרבה לפני 2.9.09 בעל פה ועל דרך ההתנהגות כשאלה נתמכים גם בכתובים, ולכן התייתר הצורך בהודעה בכתב. מכאן שהתעקשות המשיבה על דרישת הכתב היא התעקשות על צורה שלא בתום לב.

עוד טוענת המבקשת כי בהתאם להסכמות שמצאו ביטויין בפסה"ד שאישר אותן, הוסכם כי המבקשת תפנה את המוזכר עד ליום 30.6.10 ומכיוון שכך, יש לראות בכך הסכמה חדשה להשתמש במושכר עד אותו תאריך ולכן לא יכולה המשיבה לטעון כי נגרם לה נזק בגין אי פינוי עד ליום 31.12.09 וזאת מאחר שהמשיבה עצמה הסכימה שהמבקשת תמשיך ותשב במושכר ואין היא יכולה באותה נשימה להתייחס למבקשת כמי שלא פינתה את המושכר במועד, אחרת, כפי שטוענת המבקשת, היה עדיף לה להילחם על צדקתה במסגרת תביעת הפינוי, שהרי מבחינתה לא היה מקום לתביעת הפינוי שהרי הוסכם על הארכת תקופת השכירות והתייתר הצורך לשלוח בגין כך הודעה בכתב. עוד מפנה המבקשת לסעיף 17 לכתב התביעה שבה גילתה המשיבה את דעתה כי המבקשת מחזיקה במושכר כדין, שהרי המשיבה הסכימה לקבל דמי שכירות בסך 92,912 ₪ ולקזזם מסכום התביעה. בנוסף טענה המבקשת בהרחבה לעניין מנגנון חישוב סכום התביעה עצמו כמפורט בסעיפים 15-16 לתצהירה.

כידוע ההלכה היה כי במסגרת הבקשה לרשות להתגונן די לנתבע שיראה הגנה ולו דחוקה על מנת שבקשתו תתקבל וביהמ"ש יתן לו את יומו.

ביהמ"ש אינו צריך לקבוע ממצאים, אינו צריך להתייחס לשאלת מהימנות ואף אינו צריך להתייחס לשאלה כיצד בדעת הנתבע להוכיח את הגנתו.

המצהיר מטעם המבקשת נחקר על תצהירו וטענת ההגנה העיקרית של המבקשת כי למעשה האופציה הוארכה בהסכמה, בלא צורך בהודעה פורמאלית בכתב, לא נסתרה. לא למותר להזכיר כי עילת התביעה הינה כי הנתבעת לא מסרה הודעה על מימוש האופציה עד ליום 2.9.09, אלא עשתה כן ביום 19.10.09, משמע שהתביעה מבוססת על כך שלא ניתנה הודעה בכתב במועד הקבוע בהסכם.

לא נסתרה הטענה העיקרית של המבקשת כי נוהלו משאים ומתנים ושיחות אשר מהם יכולה היתה המשיבה להבין כי בדעתה של המבקשת לממש את האופציה.

צד לחוזה רשאי להעלות גם טענות הגנה לגבי תניות חוץ חוזיות. בדיני חוזים ההלכה היא כי תניה בחוזה יכולה להיות מחוץ לחוזה וניתן להוכיחה (ראו גבריאלה שליו, דיני חוזים, מהדורה שנייה, עמ' 330). זאת ועוד, ניסיון החיים מלמד כי לעיתים הצדדים בוחרים לוותר על הביצוע הפורמלי של הוראות ההסכם ומבצעים אותו בדרך שונה בהתנהגות. במילים אחרות, למבקשת שמורה הזכות להראות כי על אף שההסכם קבע כי יש למסור את ההודעה בכתב, הרי שלאור הנסיבות וחילופי המשאים והמתנים, הסכימה המשיבה להארכת תקופת השכירות גם בדרך של הודעה בעל-פה, כאשר יש לראות את הודעת הדואר האלקטרוני מיום 19.10.09 אך כאישרור של הבנות בעל-פה.

מדובר למעשה בעניין שבעובדה אשר לגביו יש לקבוע ממצאים בדרך של שמיעת ראיות מטעם שני הצדדים, ויש לתת למבקשת את הזכות להוכיח כי ההסכמה לכך שהיא תממש את תקופת האופציה ניתנה על ידי המשיבה בעל-פה, בין במפורש ובין בשתיקה, או הסכמה מסתברת מכורח הנסיבות. בשלב זה של הדיון לא שוכנעתי כי טענות המבקשת הן הגנת בדים המצדיקות דחיית הבקשה כבר בשלב זה.

לאור האמור לעיל, אני מקבל את הבקשה ונותן למבקשת רשות להתגונן.

התיק נקבע לקדם משפט בפני כב' השופטת חנה קלוגמן ביום 5.6.11 שעה 11:30.

הצדדים ישלימו את ההליכים המקדמיים בהתאם לתקנות.

כל בקשה בעניינים מקדמיים תוגש עד 30 יום לפני קדם המשפט עם העתק במישרין לצד שכנגד שיגיב בתוך 20 יום, והבקשות תידונה בדיון.